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Emprunt immobilier

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Emprunt immobilier : profitez des meilleurs taux 

Selon la loi Française, un emprunt immobilier est une prestation financière qui concerne les achats d’immeubles à usage d’habitation, ou l’acquisition de terrain dans le but d’y construire. Les opérations d’entretien et les réparations dont le montant est supérieur à 75 000 euros appartiennent également à la catégorie des prêts immobiliers. En France, à l’heure actuelle, les taux d’intérêt sont historiquement très bas, soit en moyenne 1.6 % sur 20 ans. Avec des taux si faibles, les ménages sont de plus en plus motivés à acheter des immeubles. Nous allons vous apprendre tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’emprunt immobilier.

A qui s’adresser pour un emprunt immobilier ?

De nos jours, de nombreux organismes financiers proposent des emprunts immobiliers, parmi lesquels nous retrouvons les banques, les compagnies d’assurances et les établissements financiers spécialisés.

Pour obtenir un crédit bancaire avec les conditions les plus favorables, le consommateur peut faire recours à un courtier d’emprunt immobilier. Ce dernier est un médiateur entre l’emprunteur et le prêteur, chargé de négocier avec le prêteur pour le compte de l’emprunteur afin d’obtenir les meilleures conditions possibles. Après négociation, le courtier propose plusieurs offres au consommateur qui devra alors choisir la plus avantageuse compte tenu de ses besoins.

Afin d’obtenir un crédit immobilier, le demandeur a l’exigence de fournir certaines informations aux prêteurs. Il s’agit de justificatifs d’identité, de revenus, de domiciliation et de situation familiale. De manière concrète, les documents justificatifs à apporter sont :

  • La pièce d’identité ;
  • Le livret de famille ou l’attestation de PACS ;
  • Une quittance récente ;
  • Les 3 derniers relevés de compte et fiches de paie.

De plus, si le foyer possède des encours de crédit, il devra en informer la banque. L’objectif est donc d’examiner au mieux, la situation financière de l’emprunteur afin de déterminer sa capacité réelle d’emprunt. Notons qu’un taux d’endettement supérieur à 33 % rend difficile l’obtention du crédit. Les organismes de prêt prennent en compte 3 facteurs principaux pour calculer la capacité d’emprunt : les ressources du foyer (revenu salarial, traitements, revenus mobiliers, allocations), le taux annuel effectif global (TAEG) et la durée totale de l’emprunt.

Les établissements bancaires affectionnent spécialement les emprunteurs qui disposent d’un apport personnel. Ils sont également attentifs sur la façon dont le demandeur de financement utilise son budget. C’est pourquoi, ils exigent de fournir 3 des derniers relevés de compte bancaire. Ainsi, un client qui sollicite toujours des découverts présente des risques de remboursement pour la banque. Puisque le crédit est à longue durée, disposer d’un CDI stable est un plus.

Le taux d’intérêt

Quand un ménage décide de financer une acquisition immobilière, le niveau du TAEG est primordial. C’est ce taux d’intérêt qui définit le coût de l’emprunt. Le ménage qui souhaite acheter un immeuble par un emprunt immobilier peut s’endetter soit à taux variable, soit à taux fixe.

Lorsque l’emprunteur choisit de s’endetter à un taux fixe, le banquier pourra lui faire de multiples simulations. Ces dernières permettent de déterminer le taux d’intérêt applicable en fonction de la durée de l’emprunt. Ainsi, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé, parce que le risque du prêteur augmente avec la durée.

Lorsque le débiteur s’endette à un taux d’intérêt variable, le taux appliqué sur sa dette est évalué sur le taux de marché. En Europe, il s’agit de l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) qui s’exprime sur différents termes (3 ou 6 mois). L’emprunteur aura donc intérêt à demander un cap, c’est-à-dire, un niveau maximal de modification de son taux d’intérêt.

Le taux fixe permet à l’emprunteur de savoir en avance combien son financement lui coûte. Cependant, au moment de la souscription du crédit immobilier, le taux fixe est plus élevé que le taux variable. Sachant qu’au début de l’emprunt immobilier, le souscripteur paye surtout les intérêts, il est relativement plus avantageux de profiter d’un taux d’intérêt plus bas au départ. Les emprunteurs qui s’endettent à taux variable peuvent faire des remboursements anticipés sans supporter de pénalités. De plus, dans beaucoup de conventions d’emprunt, il existe une clause pour passer d’un taux fixe à un taux variable. 

Le remboursement anticipé

L’emprunteur peut procéder à un paiement anticipé de son emprunt. Cependant, si le taux d’emprunt est fixe, la valeur du remboursement anticipé doit être au minimum de 10 % du montant total du prêt, sauf s’il s’agit du paiement du solde. Au cas contraire, le client devra payer des indemnités.

Les obligations du prêteur

La loi française exige au prêteur d’informer convenablement l’emprunteur des risques liés à un prêt immobilier. En plus, la banque devra fournir au minimum, 2 simulations distinctes, avec des échéances et des durées différentes. L’emprunteur dispose donc d’une période de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre qui est valable pendant 30 jours.

Assurance de l’emprunt immobilier

Pour un prêt immobilier, l’assurance n’est pas légalement obligatoire, mais l’organisme de prêt peut toutefois l’exiger à son client selon les situations. Cette assurance permet donc de couvrir les risques potentiels de perte d’emploi, de maladie, d’invalidité et de décès. Toutefois, le souscripteur reste libre de choisir son assureur. Notons que l’emprunteur peut demander la résiliation de son assurance l’année suivant la mise en place de sa dette, avec l’accord de la banque.

Les perspectives 

Il est possible de renégocier un emprunt immobilier déjà accordé, s’il est défavorable pour l’emprunteur. De cette manière, si les taux d’intérêt baissent fortement, il sera plus intéressant de renégocier le taux qui vous est appliqué. Afin de renégocier votre emprunt, vous devrez vous rapprocher de votre prêteur, pour obtenir un avenant qui contient les changements de taux et le nouvel échéancier de remboursement.

Dans le cas où la renégociation s’avère inefficace et que le résultat ne vous satisfait pas, vous pouvez toujours opter pour le rachat de crédits. Cependant, il faudrait que le rachat soit plus intéressant que les conditions de votre emprunt actuel, car vous devrez payer de nouveaux frais.

Pour faire un emprunt immobilier, il est important d’étudier les différentes offres afin de choisir la meilleure proposition, compte tenu de vos besoins et de votre capacité financière.

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